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华润置地融资优势突出 但转型与规模焦虑一个也不少



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华润置地的融资优势突出,但转型和规模焦虑也不少。

2019年上半年,华润置地(.HK)综合营业收入同比仅增长4.7%至人民币458.5亿元(人民币,下同)。扣除投资性房地产升值后,归属于核心股东的净利润为81.1亿元。增加10%。

幸运的是,合同销售额为1188亿元,同比增长26%,完成年度销售目标2420亿元的近50%。

两年前,由于销售增长率不理想以及收入和净利润下降,董事会主席唐勇对投资者进行了多次审核。尽管结果不理想,华润置地于8月20日下午在香港举行了中期业绩会议。董事会主席唐勇心情愉快,总是笑着说:“有信心完成年度销售目标。”

过于稳定且不具侵略性的标签与华润置地有很长一段时间有关。今天,管理层也一直强调资产负债表,但对规模并不是无动于衷。今年上半年,华润置地投资活跃,土地征收821亿元。半年融资规模几乎与去年相当。

“X”转型焦虑

华润置地的商业模式可以概括为“2 + X”。

“2”是住宅开发和商业地产,“X”是多元化业务,包括城市更新,物业服务,建筑施工,康阳房地产,长期租赁公寓,工业基金,文化体育。

今年上半年,华润置地实现综合营业额458.5亿元(人民币,下同),增长4.7%。其中,开发物业收入366.1亿元,年增长0.3%,投资物业租赁收入57亿元,同比增长30.4%。其余的是建筑和其他收入。

今年上半年,公司签约合同销售额1188亿元,合同面积626万平方米,分别增长26%和9.6%。其中,结算成交额366.1亿元,同比增长0.3%。报告显示,包括上半年在内,共计1169亿元人民币将在年内结算,即下半年将录得803亿元人民币。

如果没有意外,华润置地半年期的逆转将推动全年业绩上升,因为过去两年反映华润置地销售收入而非结转资源的合约负债稳步增加。报告期内,华润置地的合同负债为232.28亿元,去年同期为1922.7亿元。同时,应收账款,其他应收账款,预付款和存款均为468.6亿元,比去年同期增加435.2亿元。

在商业地产方面,截至2019年6月30日,华润置地总建筑面积为950万平方米。在购物中心方面,22个在万象城/万象世界开业,13个在万象/多彩城开业,48个在保留区。还有27个管理输出购物中心项目。上半年,华润置地的投资物业总营业额达到57亿元,同比增长30.4%。

华润置地“X”的使命是探索新的利润增长点,帮助公司转型为一个城市的综合投资和开发运营商。

与大多数正在进行转型的内地房地产企业一样,华润置地并未列出多元化业务的收入。从财务角度来看,华润置地的转型结果仍难以量化。

华润置地业务多元化,根据发展状况分为三个不同时期:培育期,发展期和成熟期。到期时,只有物业管理和建筑改造。

对于最成熟的房地产业务,唐勇表示,在这一年中,他正准备推出房产上市安排。至于商业部门,“未来的分拆或证券化处理仍在考虑之中,但它越来越接近结果。”

2018年,华润置地的合约销售额增加22.3%至2170亿元,最终突破2000亿大关。 2019年,华润置地的目标销售相对保守 - 同比仅增长15%至2420亿元。

今年上半年,华润置地的全口径销售额达1188亿元,同比增长26%。唐勇表示,他对完成年度销售目标非常有信心。

经常融资债务扩张

华润置地的信心来自于对市场前景的判断。虽然今年上半年市场被抛弃,但许多住房公司认为这是一个超越角落的机会。唐勇说,“下半年,一些城市将有投资窗口,我们将抓住机遇。”

事实上,在今年上半年,华润置地在土地市场的表现也相当激进。

报告期内,华润置地增持39块土地,总土地价格为820.6亿元。新增土地储备建筑面积1010万平方米,增长24.8%,平均楼面价格达到8034元/平方米。进入张家口,汕尾,宜宾,宜昌,崇左等5个城市。

相比之下,2017年全年,华润置地新建面积1200万平方米,总地价1044亿元,楼面价格为8731元/平方米; 2018年,公司新增建筑面积2210万平方米,土地总价1514亿元,楼面价6838元/平方米。

从数据来看,华润置地投资在2018年加速,无论在新建还是土地价格方面,都出现了大幅增长,这一趋势持续到今年上半年。今年上半年的土地投资数据相当于2017年的全年。

截至2019年6月30日,华润置地土地储备总面积达6,737万平方米,可满足本集团未来三年的发展需求。其中,物业用地储备面积5767万平方米,投资性房地产储备面积970万平方米。二线和工业支持的三线城市的土地储备为84.6%。

在积极投资土地的同时,唐勇还表示,有必要“保持良好的资产负债表,稳定负债率。”负债率是新闻发布会上的一个高频词汇。

中央企业的身份也给华润置地的发展带来了枷锁。在过去的几年里,当私人住宅企业赌博高杠杆行业的未来时,华润置地只能在一定的杠杆范围内发展。这也可以解释为什么一些民营企业充满了狼,大多数中央住房企业都是稳定的,甚至是保守的。

华润置地也在努力突破。积极投资土地需要金融合作。根据第一财务的粗略统计,今年上半年,华润置地发行了7笔融资,融资总额为381.35亿元。融资总额几乎使去年的新融资额相等。

1月31日,华润置地宣布已向香港联交所申请批准上市39亿美元(约人民币275.45亿元)。 2月21日,该银行与银行签订了4亿元贷款; 3月26日,它与银行签订了合同。 30亿元融资协议; 5月15日,与银行签订10亿元贷款; 6月28日当天,与银行签订了20亿元人民币,7亿港元(约合人民币6.3亿元人民币),5.6亿元人民币,以及30亿元人民币的贷款协议。

截至6月底,华润置地的综合借款金额为1459.6亿元,比2018年末增长10.4%,但整体融资成本为4.45%,较去年末略有下降0.02%。

期末,华润置地的现金及银行结余为616.6亿元,净息计负债比率为43.6%,较2018年末的33.9%上升9.7%。华润置地预计净负债比率在年底回落。

但事后,唐勇补充说,减债并不是件好事。 “公司仍在寻求发展。如果你不寻求发展,你不必担心。”您不必担心融资渠道和融资成本。只考虑如何平衡销售规模,股东回报和发展速度。这是拥有强大中央企业的华润置地的独家主张。

编者:张一辰

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主编:张国帅